Плата за жилищную услугу: ликбез для собственника
КТО УСТАНАВЛИВАЕТ ПЛАТУ ЗА ЖИЛИЩНУЮ УСЛУГУ?
Обычно говорят «жилищно-коммунальные услуги», подразумевая весь комплекс платежей, которые начислены в квитанциях. Коммунальные и жилищные услуги не одно и то же. Важно помнить, что в коммунальные услуги входит передача ресурсов и их стоимость. В жилищные услуги входит управление многоквартирным домом, а также содержание и ремонт общего имущества жильцов. Плата за содержание и текущий ремонт жилого помещения относится к жилищной услуге и в отличие от тарифов на коммунальные ресурсы устанавливается весьма необычным способом. Этот способ не применяется больше нигде в ценообразовании. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме по предложению управляющей организации. Размер платы устанавливается на срок не менее чем один год. То есть это предмет обсуждения и договороспособности управляющей компании и жителей. Применение подобного механизма в других сферах жизни сводится к тому, что, если потребителя не устраивает цена услуги, предложенная продавцом, он идёт искать другого продавца. Но у потребителя ЖКУ уже заключен договор с управляющей компанией, то есть механизм «не нравится — не пользуйтесь» не работает.
Обычно говорят «жилищно-коммунальные услуги», подразумевая весь комплекс платежей, которые начислены в квитанциях. Коммунальные и жилищные услуги не одно и то же. Важно помнить, что в коммунальные услуги входит передача ресурсов и их стоимость. В жилищные услуги входит управление многоквартирным домом, а также содержание и ремонт общего имущества жильцов. Плата за содержание и текущий ремонт жилого помещения относится к жилищной услуге и в отличие от тарифов на коммунальные ресурсы устанавливается весьма необычным способом. Этот способ не применяется больше нигде в ценообразовании. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме по предложению управляющей организации. Размер платы устанавливается на срок не менее чем один год. То есть это предмет обсуждения и договороспособности управляющей компании и жителей. Применение подобного механизма в других сферах жизни сводится к тому, что, если потребителя не устраивает цена услуги, предложенная продавцом, он идёт искать другого продавца. Но у потребителя ЖКУ уже заключен договор с управляющей компанией, то есть механизм «не нравится — не пользуйтесь» не работает.
При этом расходы на содержание и управление, ремонт общего имущества должны определяться в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованием законодательства. Они должны быть экономически обоснованными, планироваться с учётом перечня вида и объема работ.
Однако положение Жилищного кодекса об установке платы на общем собрании на практике не работает, плата общим собранием установлена в Орле всего в нескольких домах. Давайте разберемся почему.
Во-первых, провести общее собрание в многоквартирном доме довольно проблематично. На очное собрание приходят 5-10 человек. А заочная форма выливается в обход квартир, в которых незваным гостям совсем не рады. Люди не хотят принимать участие в управлении своим МКД из-за недостатка знаний, желания и времени. И их можно понять. Свои обязанности по управлению общим имуществом жители воспринимают как обязанность вовремя оплатить счет по квитанции.
Во-вторых, сама постановка вопроса кажется абсурдной – жители сами должны согласиться на повышение цены на услугу, экономическое обоснование которой довольно сложная вещь. А если можно не соглашаться? Психология людей такова, что в то время, когда растут цены на всё вокруг – на еду, бензин, услуги, промышленные товары, а зарплаты остаются на прежнем уровне, тот, кто предложит гражданам добровольное повышение платы за жилищную услугу даже на инфляционные 4-5%, рискует подвергнуться физической расправе. И никакие обоснования здесь не работают, если человек с большим трудом дотягивает до следующей зарплаты. Аргументы об улучшении состояния многоквартирного дома тоже не работают, ведь большинство работ (кроме совсем очевидных, типа покраски подъезда) скрытые.
Поэтому количество домов, определивших размер платы на общем собрании, колеблется ежегодно в пределах десятка.
А как же остальные? Остальные дома, не определившиеся с размером платы, пользуются единым минимальным размером, который устанавливает орган местного самоуправления. Эта плата учитывает только минимальный обязательный набор услуг по управлению и обслуживанию МКД. По логике экономических процессов, минимальный размер платы должен ежегодно индексироваться на уровень инфляции. Но этого не происходит.
ПОПУЛИЗМ КАК ФИЛОСОФИЯ РАЗРУХИ
Причина того, что депутаты городского Совета не рассматривают вопрос о повышении минимального размера платы за жилищную услугу, лежит на поверхности. Депутат – должность выборная. Эффективно действовать как депутат — трудная задача. Ещё труднее доказать свою эффективность избирателям. Немногие понимают, что эффективная работа — это не только эффективно потраченный депутатский миллион, но и взвешенные и продуманные решения горсовета, которые улучшат жизнь каждого горожанина. Зато очень легко обрести ярлык злодея, который голосует за повышение платы. Любой платы. Тем более что сил, желающих поэксплуатировать столь сладкую для популизма тему, в Орловском горсовете предостаточно. Визга: «Вот он, держи его, он за то, чтобы увеличить плату за жилищную услугу», — боятся все.
Таким образом, управляющие компании города оказываются в ловушке: стоимость обязательных работ, которые УК должна произвести на многоквартирном доме, ежегодно возрастает из-за роста цен на материалы, топливо и пр., а плата за жилищную услугу при этом заморожена.
И пусть при этом два раза в год обязательно повышается плата за газ, тепло, воду, электроэнергию. Это депутатов не волнует. Размер тарифа на коммунальные ресурсы устанавливает областное управление по тарифам на основании экономических расчётов. В вопросе платы за жилищную услугу экономические расчёты перестают работать. Экономика и городской Совет находятся в разных вселенных. Последний раз депутаты Орловского городского Совета народных депутатов согласовали предложенное администрацией города повышение тарифов на жилищную услугу в Орле на 15% в мае 2017 года. А перед этим плата за текущий ремонт и содержание жилья повышалась 15 ноября 2013 г. Официальная инфляция за те три с половиной года составила 36%. Тариф повысился более чем в два раза ниже инфляции.
Учитывая рост цен на стройматериалы, это означает только одно – снижение объема работ по текущему ремонту МКД. Это ведёт только к ухудшению состояния жилого фонда.
Весной этого года исполнится четыре года с момента последнего повышения тарифа. Орловское местное самоуправление идёт на рекорд. По-моему, на рекорд безумия. Даже инфляция за эти четыре года уже складывается в большую, чем на 15%, сумму.
Удельный вес жилищной услуги в общей платёжке за ЖКУ снижается. Раньше он составлял 30%, теперь менее 15%. А ведь это деньги, которые работают в экономике города Орла. Получается, депутаты косвенно участвуют в замораживании зарплат в жилищной отрасли. При этом городские депутаты не дают рецепта, где же взять эти самые деньги на нормальное содержание и текущий ремонт многоквартирных домов.
«Социальный подход» в решении проблемы обеспечивает орловцам самый низкий тариф в ЦФО. Даже Ливны и Мценск давно установили более высокие тарифы на жилищную услугу. Но социальный подход именно в кавычках. Ведь состояние многоквартирных домов, в которых проживает большая часть населения города Орла, — важнейшая составляющая качества жизни. Может, об этом успели забыть депутаты, проживающие в собственных домах за городом?
– Конечно, как и коммунальные услуги, плата за текущий ремонт и содержание жилья должна индексироваться ежегодно на процент инфляции, – уверен Иван Костюк, директор УК «Спутник». – Ведь все дорожает вслед за ресурсами, и стройматериалы в том числе. Что приходится делать УК в сложившихся обстоятельствах? Экономить на качестве или количестве материалов. Конечно, это не выход, но по-другому работать сложно. Тем более нашей компании, ведь мы обслуживаем, мягко говоря, не самый молодой жилфонд города. Жильцы платят, как раньше, цены растут, требования УК со стороны законодательства тоже. Что-то надо менять.
СТОИМОСТЬ ЖИЛИЩНОЙ УСЛУГИ В ДРУГИХ ГОРОДАХ
Аналитики компании «ФинЭкспертиза» отмечают, что тарифы ЖКУ в разных регионах сильно отличаются. Самый высокий в стране тариф за жилищные услуги в 13,5 раза выше самого низкого.
Минимальный размер платы за жилищную услугу в Москве для жилых помещений дома со всеми удобствами, с лифтом и мусоропроводом составляет 30,49 руб/кв. м.
В Костроме плата за содержание и текущий ремонт дома со всеми удобствами, с лифтом и мусоропроводом, в 2020 году составила 20,37 руб/кв.м. В Челябинске обслуживание такого же дома обходится в 24,39 руб/кв. м.
В Орле установлен минимальный тариф на содержание и текущий ремонт многоэтажного дома с лифтом и мусоропроводом в размере 13,852 руб/кв. м.
Случаются ли чудеса, могут ли жилищные организации оказывать одинаковые услуги за столь разную плату? Конечно, чудеса случаются, но не в сфере экономики и производства. Если цена строительных материалов и рабочей силы в Костроме и Орле по факту не отличается, то объем работ, который можно сделать на стандартном многоквартирном доме одинаковой площади, будет совершенно разный. Можно установить тариф и в 5 рублей с кв.м, вопрос в том, какие работы можно сделать в пределах суммы, собираемой с дома ежемесячно.
Именно поэтому исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева отмечает, что не всегда низкий тариф свидетельствует о честности управляющей компании. Иногда, напротив, заниженные тарифы говорят о мошенничестве. Средняя стоимость содержания и ремонта жилья в России — 22,15 рубля за кв. метр (данные за 2019 год). Если установлен заниженный тариф 5-8 рублей за «квадрат», за эту цену невозможно провести необходимые работы.
Разворотнева видит проблему в том, что сейчас в стране нет четкого механизма формирования цен на данные услуги, они не ограничены каким-то потолком. В Московской области в некоторых домах установлен тариф 100 рублей за кв. метр.
Можно, конечно, порассуждать в этой связи об ответственности собственника за состояние МКД, ведь собственность — это не только права, но и обязанности. И, в принципе, обязанность собственника следить за тем, чтобы плата за обслуживание МКД была адекватной работам, которые необходимо провести на доме. Об этом говорят и некоторые депутаты. Но лучше держаться ближе к реалиям сегодняшнего дня. А они таковы – собственники пользуются тарифом, который установлен органом местного самоуправления. Всё остальное пустые разговоры. Значит, фактически контроль за соответствием устанавливаемой платы за жилищную услугу реальным расходам на выполнение обязательных работ возложен жителями на депутатов, хотят они этого или не хотят. Депутаты же, стараясь избежать «опасной» темы, лишь ухудшают состояние недвижимости, которая часто является единственным крупным имуществом семьи.
Возможно, когда-нибудь в будущем тот факт, что плата за жилищную услугу в Орле не повышалась четыре года на фоне роста цен буквально на всё, будет занесён в разряд курьёзов. Но пока управляющим компаниям города совсем не смешно. Штрафы жилищной инспекции и требования к УК растут. Перечень обязательных работ никто не отменял. Но деньги не берутся из воздуха – они начисляются по документу четырехлетней давности.
Наталья САМОХИНА
